El gobierno busca subir la valuación fiscal de las viviendas

Política 28 de octubre de 2018 Por
Creó por decreto un organismo cuyo fin es llevar las valuaciones fiscales al valor del mercado inmobiliario. Eso implicará dos golpes sobre los propietarios: de un lado, un mayor pago del impuesto inmobiliario; del otro, que comenzarán a pagar Bienes Personales.
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El gobierno nacional prepara un golpe brutal sobre la clase media, escondido detrás de normas que aluden a otras normas. Concretamente, apunta a subir lo que se paga de impuesto inmobiliario por todas las propiedades ubicadas en el país y a que una gran cantidad de personas pase a pagar Bienes Personales. Para lograrlo impulsará algo inédito y que va en contra de los principios tributarios: que las valuaciones fiscales de los inmuebles "tiendan a reflejar la realidad del mercado inmobiliario y la dinámica territorial".

Hasta ahora, la valuación fiscal de una propiedad es el equivalente a una fracción del valor del mercado. Como las provincias son autónomas en este asunto, esa fracción no es uniforme y varía entre el 10% y el 20%. Según una fuente que participó de algunas reuniones de preparación de este tema, la idea es que esa fracción sea del 80 por ciento.

La idea de acercar la valuación fiscal de los inmuebles al valor del mercado es vieja, pero nunca prosperó. Razones políticas y técnicas lo impidieron.

En general, se considera que resultaría insostenible para los contribuyentes –y por lo tanto, enormemente impopular– el hecho de tener que pagar el impuesto inmobiliario sobre la base de una valuación fiscal equivalente a la de mercado. Más cuando la tasa del impuesto tendería a subir junto con los crónicos problemas fiscales de los gobiernos.

Además, muchos tributaristas objetan que se establezca el valor de mercado para el pago de un impuesto a la tenencia de una propiedad, lo que no es lo mismo que la venta (o "realización" en la jerga impositiva, que es cuando se debería aplicar).

La suba de la valuación fiscal de los inmuebles de todo el país será responsabilidad de un nuevo organismo, creado la semana pasada, un día antes de que se discutiera el Presupuesto 2019 en la Cámara de Diputados. Será la primera vez que las provincias resignen el control de sus registros catastrales y de sus políticas tributarias en materia inmobiliaria, algo de lo que eran celosos guardianes hasta ahora.

Unitarios

El primer paso en este camino se dio el 16 de noviembre de 2017. Ese día, el presidente Mauricio Macri, 22 gobernadores y el jefe de Gobierno porteño firmaron el Consenso Fiscal. El documento es muy recordado porque consensuó el cambio de fórmula para la movilidad de los haberes jubilatorios, lo que implicó una reducción de los ingresos de los jubilados en torno de los 100 mil millones de pesos, dinero que fue a compensar a las provincias porque estas, a su turno, redujeron el impuesto de Ingresos Brutos a las empresas que actúan en sus territorios.

La transformación en ley de este consenso derivó en las enormes protestas del 14 y 18 de diciembre del año pasado en el Congreso.

Pero dentro del Consenso Fiscal había más. Por ejemplo, el inciso p del Punto II, que decía: "Disponer de un organismo federal que cuente con la participación de las provincias y de la CABA, que determine los procedimientos y metodologías de aplicación para todas las jurisdicciones con el objeto de lograr que las valuaciones fiscales de los inmuebles tiendan a reflejar la realidad del mercado inmobiliario y la dinámica territorial".

A partir de ese mandato, un decreto firmado por Macri, el jefe de Gabinete, Marcos Peña, y el ministro de Interior, Rogelio Frigerio, y publicado en el Boletín Oficial el pasado martes 23, creó el Organismo Federal de Valuaciones de Inmuebles (OFVI) "con el objeto de lograr que dichas valuaciones tiendan a reflejar la realidad del mercado inmobiliario y la dinámica territorial". Para ello, el OFVI determinará "los procedimientos y las metodologías de aplicación para las valuaciones fiscales" de los inmuebles ubicados en las jurisdicciones que firmaron el Consenso Fiscal. El OFVI podrá "acceder a los registros catastrales y demás registros locales" de las provincias, las cuales estarán "obligadas a adoptar" esos procedimientos y metodologías.

Aunque el OFVI tiene el título de "federal" en el nombre, tendrá un carácter unitario. Su Comité Ejecutivo estará integrado por cinco miembros, todos ellos pertenecientes a organismos de la esfera del Poder Ejecutivo Nacional. Su presidente será el secretario de Provincias y Municipios, Alejandro Caldarelli, quien acompañó al ministro Frigerio en la consultora Economía & Regiones durante muchos años.

Las provincias y la Ciudad de Buenos Aires participarán de un Consejo Asesor y de una Comisión Técnica, pero el Comité Ejecutivo tiene poder de veto sobre sus recomendaciones "mediante decisión fundada".

Con esta estructura, el Poder Ejecutivo Nacional ya puede manejar los ingresos de las provincias y la administración porteña por impuesto inmobiliario, que se basa en la valuación fiscal de los inmuebles, sin tomar en cuenta la voluntad de esas jurisdicciones o la situación social imperante.

A precio de mercado

La Cámara de Diputados aprobó el Presupuesto 2019 en la madrugada del jueves. También le dio media sanción a un puñado de proyectos del gobierno nacional, entre ellos uno que modifica el impuesto a los Bienes Personales.

El artículo 1 de este proyecto (el 6443-D-18) establece la eximición del pago de ese tributo a "los inmuebles rurales cuyos titulares sean personas humanas o sucesiones indivisas, cualquiera sea su destino o afectación". Se trata de una decisión política que no tiene asidero con los asuntos tributarios. Asimismo, al revés de lo que el gobierno nacional hizo trascender durante meses, el texto oficial no incluye los bienes de argentinos radicados en el exterior (ver página 5).

En el artículo 2 entra a tallar el OFVI, ya que si se aprueba el proyecto, será el encargado de dictar los procedimientos y la metodología para establecer la base imponible o el valor fiscal de los inmuebles.

¿Por qué es importante esto? En la actualidad, una persona debe sumar el valor de todos sus bienes para saber si debe pagar Bienes Personales. ¿A qué valor debe calcular su vivienda? Al valor de compra o al valor fiscal, lo que sea mayor. Una enorme cantidad de propiedades tiene una valuación fiscal equivalente o incluso superior al valor de compra porque mientras la primera se actualiza año a año según las necesidades de cada provincia, el segundo depende del ritmo del mercado inmobiliario, y este estuvo prácticamente parado desde 2011, salvo el año pasado, con lo cual el valor de compra es bajo.

Como la valuación fiscal es baja (equivale a entre un 10% y un 20% del valor de mercado) y el valor de compra de la propiedad es bajo (porque la operación se hizo años atrás), muchos contribuyentes no pagan Bienes Personales.

Pero, ¿qué pasaría si la valuación fiscal pasa a equivaler el 80% del valor de mercado? El contribuyente debería tomar la nueva valuación fiscal de su propiedad, sumarla al valor de sus otros bienes, y ver en qué lugar cayó de la tabla de pago de Bienes Personales.

Un ejemplo: un contribuyente pagó por un departamento de tres ambientes en Caballito 80 mil dólares en 1998. Equivalían a 80 mil pesos y así quedó consignado en la escritura de compraventa. Con el paso del tiempo, el valor fiscal subió y en la actualidad es de 200 mil pesos. El contribuyente toma este último valor a los efectos de calcular el valor total de sus bienes y ver si debe pagar Bienes Personales. Como el mínimo no imponible es de $ 1.050.000, no lo paga.

Pero ahora el OFVI lleva la valuación fiscal al 80% del valor del mercado, es decir, a 96 mil dólares, que equivalen a unos 3.648.000 pesos. Esta cifra es muy superior al valor de compra que sigue siendo de 80 mil pesos.

Según la nueva tablita, ese contribuyente pagaría $ 10.740 al año.

Cabe recordar que las escalas arrancan en 2 millones de pesos. Si las valuaciones fiscales se van al 80% del valor del mercado, un contribuyente pagaría Bienes Personales por un departamento de 65 mil dólares, una cifra baja en relación a los valores actuales de las propiedades de cualquier ciudad del país. 

Para que se aplique esta nueva realidad, que golpea a la enorme mayoría de propietarios de vivienda de clase media y media baja, sólo falta que el Senado vote el paquete que le mandó Diputados, que incluye el Presupuesto 2019, las modificaciones en el Impuesto a las Ganancias y la adenda al consenso fiscal.

Una votación de madrugada con poco debate

Con 130 votos afirmativos, 38 negativos y 8 abstenciones se aprobó la reforma de Bienes Personales.

El debate fue breve. Las intervenciones saludaron que se excluyera la propiedad rural del pago del tributo.

Luego, vinieron los reclamos. Marco Lavagna, del Frente Renovador, observó que "estamos dejando afuera los bienes ubicados en el exterior y, sobre todo, algunos fideicomisos que disponen de bienes en el exterior. Consideramos que es un error no incluirlos". Agregó que "se está proponiendo un aumento de impuestos que va a recaer en la clase media".

Diego Bossio, del Peronismo Federal, señaló: "No creo que a esta hora de la madrugada sea conveniente crear un nuevo impuesto para la clase media y los sectores profesionales de la Argentina".

En una intervención anterior, Romina Del Plá, del FIT-PO, advirtió que "el aumento del llamado impuesto a la riqueza (Bienes Personales) es un fraude". Enumeró que "los terratenientes han sido exceptuados, pero dejan en pie la parte que golpea a la clase media y sectores de trabajadores", por las nuevas escalas que imponen el pago del tributo desde los  2 millones de pesos.

La diputada de izquierda subrayó que mientras se extiende la base impositiva a la clase media y los trabajadores, se exime del pago a los propietarios de acciones de empresas. "¿Que tiene de progresivo este impuesto? El sistema tributario argentino es de los más regresivos del mundo. Mientras que en los países centrales el impuesto más importante es sobre las ganancias que pagan las empresas, acá el 55% del sistema impositivo esta basado en tributos al consumo, al consumidor-trabajador, por el IVA y otros."

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"La suya es una sociedad de clases, señora, y la suya también, señor, y ténganlo muy en cuenta, si no quieren que su amnesia termine en terapia de choque. También es una sociedad capitalista y accionada por el mercado, uno de cuyos atributos es el ir dando trompicones de una depresión/recesión a otra. Como es una sociedad de clases, reparte los costes de la recesión y los beneficios de la recuperación de forma desigual, aprovechando cualquier ocasión para dotar de mayor firmeza a su columna vertebral: la jerarquía de clases"

Zygmunt Bauman